KPR rumah 2nd

Tulisan ini gue buat karna desakan teman2 yg nanya, karna pengen ngajuin KPR juga, maka gue akan sharing pengalaman aja ya. Mungkin banyak temen2 yg lebih paham mengenai lending di bank, karna kerja disana. Meski gue pernah kerja di bank, tapi dulu ngurusin funding, jadi gak paham sama urusan lending (alasan, bilang aje gak tau, setengah bodoh, makanya di pecat). Karna sharing pengalaman, maka disini yg jelas gue ceritain cuma KPR untuk rumah 2nd, kalo KPR untuk rumah baru, cluster, apartemen, dll, mungkin cuma beda sedikit, tapi secara garis besar sih sama..

Gue sama Dewa udah mulai cari rumah sekitar bulan Maret 2011. Banyak orang mungkin komen, cari rumah karna tinggal dirumah orangtua/mertua itu sering berantem, gak akur, dll. Alhamdulillah itu gak kejadian pada kami, sejak bulan kedua menikah, udah tinggal di Kramat Jati, rumah ortu gue. Diselingi 3 bulan pertama Adia lahir, tinggal di Pulogebang, rumah mertua, abis itu balik lagi ke Kramat Jati (dgn pertimbangan, kantor Indo Koala Remittance ada disini, dan Dewa lebih deket ke Sudirman kalo naik bis). Dan sampai hari ini pun, gak pernah ada masalah, karna keluarga gue termasuk keluarga yg liberalis (atau sosialis, apalah itu), jadi gampang menerima perubahan (dalam hal ini, nambah 1 anak, yaitu Dewa). Gue sama Dewa cari rumah semata2 karna takut besok2 harga rumah akan melambung, dan mungkin penghasilan kami gak akan sanggup untuk mengikuti kenaikan tersebut. Cuma satu kata, NEKAT.

Sejak bulan Maret, tiap weekend pasti aja ada 1 hari kita keliling buat nyari rumah, dari awalnya cuma ngider2 gak jelas, sampe akhirnya liat koran. Lokasi buat kami penting, dimana bisa memfasilitasi kegiatan sehari2. Setelah 3 bulan nyari2, ternyata temen Dewa jual rumahnya, budget sesuai sama yg kami punya, lokasi yg cukup ideal (deket stasiun UI Depok, dan deket Kramat Jati), baru liat kesana sekali, dan sang penjual bilang mau jual rumah beserta isinya (barang2 yg kalopun ada duit, gak akan gue beli kayak Reclining Seat, Home Theatre, ditinggal). Langsung cinta pada pandangan pertama, dan ini adalah prosesnya dari pertama deal, sampe beres..

1. Deal dengan Penjual
Fase ini merupakan fase terpenting dalam membeli rumah, karna harga yg ditetapkan, bisa kebawa sampe proses di bank maupun notaris. Tekan harga serendah mungkin (keluarin skill nawar ala Ibu2 di Mangga Dua, yg bikin penjual sampe mau nangis. Harga 100rebu koq ditawar 30rebu, wong edan). Waktu itu setelah bernegosiasi, akhirnya deal harga ditetapkan. Gue anggap dealnya Rp500.000.000 (bukan harga sebenarnya) aja ya, biar ngitung kedepannya gampang. Saat itu penjual bikin surat perjanjian (cuma kertas kosong, ketik komputer, pake materai), disitu mencantumkan:
- Harga Rumah
- Perjanjian lain (ditulis dengan barang2 apa yg ditinggal)
- Perjanjian lain (pajak pembeli dan penjual ditanggung oleh penjual)
- Uang Panjar, eh, atau Panjer sih (Rp10.000.000, dgn perjanjian, kalo 2 bulan kami gak bisa cari pinjaman ke bank, maka penjual berhak mencari calon pembeli lain, dan uang tersebut hangus)
Setelah rumah sudah kami "amankan", saatnya mencari pinjaman ke bank, yaitu KPR. Pinjaman KPR dari bank juga tidak akan membayari full 100% dari harga 500juta tersebut, tapi bank hanya mampu memberikan maksimal 80% (400 juta) dari harga. Sehingga 20% (100juta) lagi kita lunasi sendiri kepada penjual.

2. Survey KPR bank
Ada belasan bank di Indonesia yg menyediakan pinjaman KPR, dengan bunga yg berbeda2, promo yg berbeda2 dan ketentuan yg berbeda pula. Ada bank yg membebankan biaya appraisal (penilaian harga rumah oleh pihak bank) di depan, artinya, setelah memasukkan berkas2 yg dibutuhkan dalam pengajuan aplikasi, sang calon nasabah akan dibebankan biaya (sekitar 500ribu) dimuka. Mau nanti aplikasinya di reject, atau pinjaman yg diapprove gak sesuai sama plafon yg kita diminta, ya 500ribu yg dikasih itu hangus. Naluri Padang gue keluar, disini kami langsung coret bank2 yg membebankan biaya appraisal didepan (kebanyakan bank pemerintah). Beberapa temen menyarankan, jangan cuma ngajuin ke satu bank saja, tapi minimal 2 bank, dengan alasan, keputusan tiap bank itu beda2, untuk jaga2, dan cari mana yg punya tawaran terbaik (kurang lebih sama kayak milih mau jadian sama orang baru, atau balikan sama mantan). Setelah menyeleksi, akhirnya kami coba ngajuin di 2 bank:
- OCBC NISP, dengan alasan, sang penjual rumah juga masih KPR di bank ini, mungkin lebih mudah untuk di approve. Dan prosesnya dijamin cepat dan mudah (karna sertifikat rumah juga masih ditahan bank ini).
- BCA, dengan alasan, punya mutasi kredit yg lumayan disini (bukan duit gue, tapi duit perusahaan), jadi mungkin juga lebih mudah untuk di approve. Dan kebetulan lagi ada promo bunga rendah (7,5%) untuk KPR, so far ini rate yg the best.
Pasti pada nanya, kenapa gak CIMB Niaga aja, kan Dewa kerja disana, pake rate karyawan?? Jawabannya, Dewa beloman Bos disane (kalopun udah pun, gue suruh resign--->> Gak mau kalah), jadi limit pinjaman udah habis buat cicilan mobil. Kalo cicilan mobil udah kelar, rencana emang mau over kredit sih.. (Padang abis)

3. Pengajuan Aplikasi
Fase ini penting bagi bank, karna mereka dapat menghitung, sejauh mana kemampuan calon nasabah untuk membayar cicilan. Mereka menetapkan standar, bahwa hutang cicilan yg dimiliki tidak boleh lebih dari 30% penghasilan. Misal, penghasilan sebulan Rp10.000.000, maka cicilan yg dimiliki tidak boleh melebihi Rp3.000.000/bulan. Cicilan yg gue maksud disini bukan hanya cicilan KPR ya, tapi total cicilan. Misal udah punya cicilan mobil Rp1.000.000/bulan, maka bank akan berani mengapprove pinjaman yg maksimal cicilannya Rp2.000.000/bulan. Disini, semua persyaratan diminta. Berhubung ngajuin atas nama Dewa, tetapi joint income, maka persyaratan dari gue juga diminta. Buat Dewa (karyawan) slip gaji, tabungan 3 bulan terakhir, surat keterangan perusahaan, surat nikah, dll. Dari gue, Akte Pendirian, SIUP, NPWP, rekening koran 3 bulan terakhir, laporan transaksi 3 bulan terakhir, dll. Dari rumahnya sendiri ada berbagai macam fotokopi yg harus dilampirkan, seperti, PBB, sertifikat, akte (au dah akte apaan lupa, dll). Ada lagi akte lahir, surat jejaka dari kelurahan, pengantar RT/RW, izin camat sama sekalian Bu Camatnya, eh, ini mah mau ngajuin nikah kali yak. Aplikasi udah lengkap, maka proses dimulai, paling lama 10 hari kerja, artinya sekitar 2 minggu nanti ada berita.

4. Penilaian terhadap kemampuan nasabah
Dari pihak bank, semua dimulai dari sini, dari berkas2 yg mereka terima, bank dapat menentukan sejauh mana kemampuan bayar calon nasabah (yg maksimal hutang hanya 30% dari penghasilan). Somehow, dengan kemampuan supernya (melebihi Superman kalo menurut gue mah), seorang kredit analis bisa ngeliat kemampuan bayar kita. Pada tahap ini, kalo bank melihat kemampuan bayar gak sesuai sama plafon yg diajukan, maka bisa di reject. Dengan kata lain, mengajukan kredit dengan cicilan 5juta/bulan, tapi penghasilan cuma 8juta/bulan, makan otomatis akan ke-reject, dan gak perlu proses appraisal.

5. Appraisal
Disaat calon nasabah dianggap mempunyai kemampuan bayar yg baik, maka proses appraisal ini dikerjakan. Appraisal adalah saat dimana bank menentukan sendiri harga pasar dari rumah tersebut (tidak berpengaruh dari harga 500juta yg ditetapkan penjual). Lokasi, luas tanah, kondisi bangunan, dll menjadi pertimbangan. Mereka akan langsung men-survey rumah yg dijadikan objek jual-beli, dan menentukan harga menurut versi bank. Harga mereka menentukan plafon yg kita minta (lagi2 gak berpengaruh sama plafon yg kita minta awal, 400juta). Menurut tim appraisal, harga rumah yg ingin kita beli itu hanya 400 juta (bukan 500 juta menurut versi penjual dan kesepakatan jual-beli), maka maksimal bank akan mengeluarkan plafon sebesar 400jutax80%=320juta (bukan 400juta sesuai plafon yg kita ajukan diawal, dan sisa 80jutanya nyari sendiri dah). Emang ngehe ye keliatannya?? Tapi mau gimana, kita yg butuh pinjaman, jadi kendali bukan ditangan kita. Disinilah anda sebagai pengaju pinjaman, berdia sebanyak2nya. Yg Muslim, buruan solat Sunah yg banyak.. Jangan Sunah Rosul doang yg dikerjain!! (ngaca)

6. Hasil pengajuan aplikasi
Setelah itu semua, mari kita nantikan HASIL!! Waktu pengalaman gue, OCBC NISP lebih cepat mengeluarkan hasil aplikasi. Tapi sial, plafon yg diberikan oleh OCBC NISP itu lebih rendah 60juta dari yg kami ajukan. Sehingga kalopun kami ambil, masih cari 60juta lagi entah kemana, saat itu gue sama Dewa udah mikir "Okeh, kalo BCA gak bisa approve full plafon, mending kita tunda lagi deh beli rumah". 2 hari kemudian, gue nelpon orang BCA untuk menanyakan bagaimana hasil aplikasi kami, doi bertanya: "Pak, itu bener belinya seharga xxx juta?? Menurut tim appraisal kami, itu harga rumah yg Bapak mau beli harganya xxx plus 180 juta loh". Wooow.. Ternyata bisa dibilang, harga rumah yg kami beli cukup murah, bila dibandingkan harga appraisal BCA yg notabene adalah konservatif (serendah mungkin nilainya). Alhamdulillah, besoknya Dewa ditelpon, kalo aplikasinya disetujui, dan plafonnya sesuai dengan yg kami minta. OCBC NISP kami gak ajuin (tidak dikenakan penalti), dan kami lanjutkan proses di BCA.

7. Akad Kredit
Ini adalah saat yg ditunggu2, akad kredit!! Disini, semua berkas harus udah lengkap. Yg tadinya cuma ajuin fotokopian, sekarang aslinya harus ada. Sertifikat rumah masih ditahan oleh bank OCBC NISP (penjual dulu KPR disini), tapi sudah dilunasi oleh penjual, jadi sertifikat udah pindah tangan ke BCA. Banyak berkas yg harus ditandatangani saat itu. Semuanya dilakukan didepan Notaris, jadi legal. Notarisnya ditunjuk oleh bank pemberi KPR. Biaya yg dikeluarkan sekitar 15-25juta, tergantung notaris, pajak penjual-pembeli, pajak daerah, dll. Kasus gue, cuma ngeluarin sekitar 12 jutaan, karna pajak pembeli ditanggung oleh penjual.

8. Sertikun
Semua udah beres, saatnya sertikun, alias serah terima kunci. Ini dilakukan dengan informal, notaris hanya memberikan waktu saat akad kredit, bahwa penjual wajib mengkosongkan rumah dan serah terima kunci. Abis sertikun, rumah tersebut milik anda, anda anda BERHAK untuk melakukan "apapun" disemua sudut rumah (kenapa kata apapun-nya harus di kutip yee)

Dari sharing gue diatas, ada beberapa poin penting yg harus diperhatikan:
a. Harga Rumah.
Ini sangat berpengaruh sampai proses beres, kalo bisa dinegoin, anggap aja beli barang grosiran di Tanah Abang. "Kalo gak bisa, saya pulang nih" (sembari sok2 berjalan menjauh). Tapi jangan tawar setengah harga yak, yg ada nanti dibacok luh sama penjualnya.
b. Kemampuan bayar.
Jangan memaksa punya rumah tanpa diimbangi perhitungan finansial, karna cicil rumah bisa 10 tahun, 15 tahun, bahkan beberapa bank ada yg memberi 20 tahun. Itungannya?? Gue baru bayar 6 kali, artinya mesti bayar 174 kali lagiiiiiiii.... (mual, perut perih, bibir pecah2)
c. Biaya
Siapkan uang lebih (amannya 20-35juta) untuk biaya lain2. Ini diluar yg kita ajuin ke bank (skrg pasti elo yak yg pada mau mual, perut perih, bibir pecah2??).

3 hal diatas sebenernya bisa dihapus, kalo elo punya dua kata yang sangat ampuh: NIAT dan NEKAT. Selama elo (dan mungkin pasangan elo) punya 2 itu, PASTI BISA PUNYA RUMAH SENDIRI!! Karna, seberat apapun elo nyicil, sehemat apapun elo hidup (untuk bayar cicilan, atau benerin rumah yg pasti adaaaa aja masalahnya), punya rumah sendiri itu WORTH IT. Goodluck!!